НАШ ВЗГЛЯД ИЗ БОСТОНА НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ В США.

Резкое падение цен на американскую недвижимость сделали её еще более привлекательной для покупателей из других стран. Какие же факторы на наш взгляд стали для этого определяющими: Ситуация на рынке кредитования. Банки и прочие финансовые институты специализирующиеся на ипотеках, потеряли огромные деньги на сомнительных кредитных программах (например на 100% финансировании, когда покупатель, не платя практически ничего, мог приобрести дом или квартиру). Получить кредит сегодня стало значительно труднее. И хотя деньги подешевели и проценты по ним низкие, а значить привлекательные, банки, обжегшись на молоке- дуют на воду, и ужесточили правила и условия получения этих самых денег. Как результат- многие потенциальные покупатели с достаточным уровнем доходов и приемлемой кредитной историей (а кредитная история это один из определяющих факторов получения денег на внутреннем рынке США) тем не менее не могут сегодня получить ипотечный кредит (по крайней мере на тот дом или квартиру, которую они хотят купить, но которая, по мнению банка, по цене не совпадает с их возможностями). Завышенная оценка домов. Идет процесс общей коррекции цен на недвижимость. Рынок был перегрет и перегрет сильно. Вышесказанное привело к рекордному снижению продаж и общей активности на рынке недвижимости. И как следствие, рынок нуждается и ищет новых покупателей, которые в свою очередь могут извлечь огромную выгоду из сложившейся ситуации, приобретая дома по низкой цене и под низкий банковский процент. Нерезидент США (иностранец) и есть один из таких покупателей. Будущий владелец американской недвижимости из-за рубежа должен как правило внести 35-50% от обговоренной цены за дом или квартиру, что уже само по себе позволяет банкам быть уверенными в ликвидности этой самой недвижимости и быстром возврате денег в случае если заемщик перестал платить по кредиту ему предоставленному. Есть ряд желательных шагов, которые надо совершить, чтобы сам процесс покупки был для Вас относительно простым, а для местных банков, кредитных организаций, юристов и адвокатов знакомым и ненамного отличающимся от традиционных транзакций, которые делаются резидентами страны. Кроме того, Вы должны будете выбрать тех, кто будет помогать Вам на этом нелегком пути. Подготовительный этап. А. Найти агента по недвижимости (Real Estate Agent). С ним Вы определите что, где и за какую цену Вы хотите приобрести. Агент начинает поиск по этим критериям, а Вы начинаете просмотр недвижимости, которую он Вам в результате подобрал. С агентом подписывается форма, где указывается то, что он (а точнее агенство по недвижимости, которое он представляет) Ваш агент по покупке. ВНИМАНИЕ. Не подписывайте и не давайте никакого эксклюзива на право быть Вашим агентом по покупке. Если работа агента Вам не нравится его можно заменить. Кроме того Вы можете работать с несколькими агентами одновременно - это разрешено и многие так делают. Хотя, учитывая достаточно долгий процесс покупки и его сложности, лучше всего иметь одного надежного, терпеливого и опытного специалиста с кем Вы будете себя ощущать комфортно и защищенно. Б. Определиться с агентом по кредитованию-ипотеке (Mortgage Agent). С ним Вы обговорите условия кредитования, размер первоначального взноса, процент по кредиту, определитесь с расходами в период заключения сделки. В. Подобрать адвоката (Real Estate Attorney). Aдвокат будет осуществлять документальное сопровождение всей процедуры покупки с момента как вы сделали передложение на приобретение недвижимости до ее собственно регистрации на Ваше имя. Г. Открыть счет в банке. До самой покупки (за 3-6 месяцев) открывается счет в банке. Американские банки (не все, но многие) открывают счета нерезидентам США по предъявлению паспорта. Деньги на покупку будут аккумулироваться именно на этом счету. Д. Осуществить перевод финансов. Лучше переводить в несколько приемов и понемногу. Это не привлекает внимание банка и не приведет к необходимости предоставлять какие-то дополнительные бумаги об источниках поступлений. Предоставить то Вы их предоставите, но лишняя волокита Вам ни к чему (хотя в наше время от этой проверки никто не застрахован). Итак Вы выбрали, что хотите купить, финансово вы тоже подготовлены. Что дальше? Процесс покупки. Шаг 1: Предложение на покупку. Обсудите сумму предложения со своим агентом по покупке. Как правило (если только это предложение не равно запрашиваемой сумме) владелец обьекта недвижимости дает ответное предложение. Вы (и Ваш Агент) должны будете проявить дипломатические способности и торговаться до тех пор пока обе стороны (Покупатель-Продавец) не согласятся на цене и условиях покупки. На этом этапе нужны следующие документы: Заполненное и подписанное Вами предложение на покупку недвижимости, письмо от банка о том, что Вы получили предварительное согласие банка по выдаче Вам ипотечного кредита и персональный чек с Вашего счета на сумму $1000. В случае согласия Продавца с Вашим предложением, он также ставит подпись на этом документе и кладет Ваш чек на специальный (escrow) счет. Этот счет скорее всего будет счетом той фирмы по недвижимости, которая представляет сторону Продавца. Начиная с этого момента Вам желательно иметь адвоката-юриста по недвижимости (real estate attorney). Он будет работать с юристом Продавца над подготовкой договора Купли-Продажи, а также будет юридически сопровождать Вас на всех последующих этапах транзакции до ее завершения. Адвокадские услуги колеблются (в зависимости от сложности процесса покупки) в пределах $700-$1200. Шаг 2: Инспекция. На этом этапе Вы проверяете состояние дома или квартиры, которую Вы хотите купить. Это достаточно Важный момент, который позволит избежать покупки недвижимости, нуждающейся в крупных ремонтных работах. Инспектор пришлет Вам отчет о проделанной работе и по его результатам Вы можете: а) Отказаться от покупки. б) Запросить определенную сумму на исправление выявленных недостатков. в) Попросить Продавца исправить эти недостатки за его счет. Как найти инспектора. Ваш агент по покупке может дать Вам лист с информацией по фирмам и специалистам в этой области, Вы можете найти инспектора сами по рекламе в местных (в том числе и русскоязычных) газетах и журналах. За услуги инспектор берет оплату порядка $500-$700. Шаг 3: Подписание договора купли-продажи (Purchase & Sale Agreement). Это очень важный документ, который включает в себя все даты, финансовые расклады и условия покупки недвижимости. Будьте уверены, что Вы поняли все что должны подписать. Кроме того, на этом этапе Вы вносите на escrow счет дополнительно 4-5% от стоимости приобретаемого жилья. Шаг 4: Получение ипотечного кредита. Будьте терпеливы к требованиям агента по ипотеке (mortgage agent). Он работает на Вас, его заработок напрямую зависит от результата и это не его прихоть и капризы, а это запросы банка, дающего Вам финансирование. Если все прошло удачно, то агент предоставляет Вам письмо от банка (Commitment Letter), что он согласен финансировать покупку недвижимости на обговоренную сумму. Шаг 5: Подписание документов (Closing) и регистрация недвижимости на нового владельца. Будьте уверены, что Вы поняли все что подписали. Ваш адвокат должен Вам кратко обьяснить о чем говорит каждый документ, который Вы подписываете. С момента как документы на владение домом (квартирой) зарегистрированны в регистрационном учреждении (Registry of Deeds) - недвижимость переходит к новому владельцу. Что важно проверять на этом этапе: Обязательно проверьте факт оплаты прежним владельцем всех налогов за предыдущий период. (Вообще-то за это отвечает Ваш Real Estate Attorney, но проверить стоит). Проверьте документ владения недвижимостью на предмет правильности написания имени (имен) новых хозяев. Просмотрите перечень необходимых на завершающем этапе платежей, Там могут быть и те расходы который Вы можете избежать и сократить. Ну вот кажется и все. Поздравляем с покупкой! Copyright 2012. Homes-R-Us Realty of MA. All Rights Reserved.  Материал подготовил Ариф Аскеров.